- Inflace bude proti loňsku zpomalovat, tempo růstu vybraného nájemného prostřednictvím inflačních doložek tak bude u kancelářských budov nižší.
- Kvůli utlumenému trhu s kancelářskými nemovitostmi zůstává největším otazníkem ocenění kancelářských budov, případné přecenění směrem dolů by se nepříznivě promítlo i do výkonnosti této složky portfolia.

Rozhodnutí: V segmentu kancelářských budov přibývá nejistot a rizik spojených zejména s cenou financování a nákladů na refinancování stávajících dluhů. V roce 2023 budeme tento segment postupně opouštět.

- V odvětví rostou nároky nájemců na udržitelnost, což výstavbu prodražuje. Negativně působí i zvyšování nákladů na energie a provoz či nedostatečné tempo výstavby nebo oprav infrastruktury v Česku.
- S ohledem na přetrvávající vysoké úrokové sazby budou pro logistická centra komplikací vysoké náklady na financování a refinancování dluhů v dalších letech. Riziko u konkrétních fondů vnímáme zároveň v ocenění portfolia.

Rozhodnutí: Segment logistiky nadále vnímáme jako perspektivní, nicméně pro rok 2023 podíly v nemovitostních fondech zaměřených na logistiku z portfolia odprodáváme, na trhu momentálně vidíme jiné výhodnější příležitosti.

+ Retail parky měly v roce 2022 vynikající zhodnocení i přesto, že domácnosti začaly šetřit. Je to dáno složením portfolia nájemníků orientovaných na „nezbytné zboží“ - potraviny, obuv, drogerie, dětské oblečení, pet centra. Tento trend přetrvá i pro rok 20
+ Větší podíl základního zboží, jako jsou například potraviny nebo léky, činí retail parky ve srovnání s obchodními centry a jejich luxusnějším sortimentem odolnějšími i v ekonomicky méně příznivých časech. Koncept skvěle odolal tržní situaci i v době COVID

Rozhodnutí: Segment retail parků je perspektivní i do budoucnosti, ocenění odpovídá aktuální tržní situaci, která rovněž přinese i zajímavé akviziční příležitosti. Segment je rovněž „zelený“ a proto jej budou banky ochotny financovat i nadále.

- Půda jako segment se nyní do portfolia hodí jen jako doplněk pro ty investory, kteří mají tzv. „dlouhé peníze“ a zároveň jim nevadí relativně nízké zhodnocení. Ti, kteří chtějí v roce 2023 porazit inflaci, musejí investovat jinde.
-

Rozhodnutí: V roce 2022 jsme půdu prodali, v roce 2023 nedokupujeme.

- Obchodní centra v roce 2022 přinesla vynikající zhodnocení, pro rok 2023 je tak jejich potenciál do velké míry vyčerpaný i s ohledem na to, že koncoví spotřebitelé budou kvůli inflaci šetřit.
- Negativně na tento segment dopadají také vyšší náklady na provoz, zejména na služby a energie. Na rozdíl například od retail parků však nemají OC kvůli omezenému prostoru obvykle tolik možností, jak situaci řešit ekonomicky šetrnějšími technologiemi.

Rozhodnutí: Kvůli nepříznivému výhledu obchodní centra z portfolia pro rok 2023 odprodáváme.

+ Vzhledem k přetrvávajícím vysokým cenám nemovitostí ke koupi, drahým úvěrům a přísným podmínkám ČNB pro poskytování hypoték nyní poptávku na trhu nájemního bydlení zvyšují lidé, kteří by si vlastní byt či dům pořídit chtěli, ale nedosáhnou na financování.
+ Příjmy z nájemného jsou pravidelně navyšovány skrze inflační doložky ve smlouvách, což výnosy z nájmů také zvyšuje. Rovněž je zajímavý koncept tzv. servisovaných apartmánů. Výnosy z nich budou porážet klasický přístup = koupit a dlouhodobě pronajímat.

Rozhodnutí: Investice do nájemního bydlení jsme dosud v portfoliu neměli, pro rok 2023 jsme je však díky příznivému výhledu zařadili jako novinku.

- Ceny stavebních materiálů a prací zůstávají vysoko. Navíc kvůli vysokým úrokovým sazbám prakticky na trhu zamrzla poptávka. Náklady se tak na kupce přenášejí jen těžko a developeři mají čím dál větší problém nové byty a domy udat za jimi preferované ceny.
- Developerské projekty prodražuje zdlouhavé povolovací řízení, rovněž roste cena bankovního financování.

Rozhodnutí: Při stávající ceně peněz nevidíme velký smysl pro investice do projektů, kde budou peníze dlouhodobě „uzamčeny“ s nejistým výsledkem. Pozice jsme proto odprodali a v roce 2023 nebudeme do segmentu vstupovat.

-
-

Rozhodnutí:

+ Přímé zápůjčky mohou efektivně zajistit financování a při stávajících vysokých úrokových sazbách doručit investorům atraktivní zhodnocení. „Kdo rychle dává, dvakrát dává“. Segment je perspektivní, pozitivně korelovaný s úrokovými sazbami.
+ Vzhledem k zajištění nemovitostí a limitům pro LTV (úvěry se poskytují zpravidla max. do výše 50 % hodnoty nemovitosti), se s poskytováním úvěrů tohoto typu pojí jen nízké riziko.

Rozhodnutí: Váhu tohoto investičního nástroje v portfoliu navyšujeme, vždy však důrazně dbáme na zajištění nemovitostí.

+ S ohledem na vysoké úrokové sazby ČNB se na trhu objevují atraktivní příležitosti, jak si zajistit z dluhopisů fixní příjem na delší dobu dopředu i pro budoucí období, kdy budou sazby s vysokou pravděpodobností klesat.
+ Na trhu se objevuje řada rizikových dluhopisových projektů, proto je třeba i za cenu nižšího deklarovaného zhodnocení vybírat výhradně dluhopisy velkých stabilních společností s jasnou historií, ideálně obchodované na BCPP.

Rozhodnutí: Korporátní dluhopisy úspěšných, velkých a stabilních firem nabízejí možnost zafixovat si atraktivní a pravidelný výnos na řadu let. V našem portfoliu je proto ponecháváme a starší emise „rolujeme“.

- Konzervativní dluhopisové fondy se nyní do portfolia investorů cílících na 10 % p.a. nehodí, znovu začnou být atraktivní až ve chvíli, kdy centrální banka zahájí cyklus snižování úrokových sazeb.
+ Zajímavé výnosy do splatnosti při nízké duraci i u atraktivních emitentů.

Rozhodnutí: Pozice v dluhopisových fondech jsme v roce 2021 z portfolia odprodali. Expozici vůči dluhopisům tak nyní máme jen prostřednictvím přímé držby kvalitních korporátních dluhopisů a k nákupu dluhopisových fondů se vrátíme nejspíše v roce 2024.

+ S ohledem na vysoké úrokové sazby nabízejí nyní zajištěné úvěry prověřeným subjektům možnost zajistit si fixní atraktivní zhodnocení na několik let dopředu.
+ Syndikované úvěry, kde se na financování rozsáhlých projektů podílí více subjektů najednou, navíc nabízejí vyšší potenciální zhodnocení. O ty se tak zajímáme především, výhradně však s podmínkou zajištění nemovitostí.

Rozhodnutí: S ohledem na očekávaný postupný pokles úrokových sazeb nyní váhu zajištěných úvěrů v portfoliu navyšujeme, abychom si v tomto segmentu předem zajistili atraktivní zhodnocení i na střednědobý horizont.

+ Trh s pohledávkami se vzhledem k přetrvávající nejistotě v části ekonomiky postupně rozhýbe s tím, jak bude mírně přibývat subjektů, které drahé energie, slabší poptávka spotřebitelů či dědictví pandemie dostanou do kolen.
+ Zajištění nemovitostí jako nezbytná podmínka pro investici dává vysokou míru pravděpodobnosti, že pohledávka přinese zhodnocení, tím spíše, když jde o investici skrze subjekt, který se na pohledávky specializuje a umí je vymáhat.

Rozhodnutí: Výnosový potenciál pohledávek je nyní i díky vysokým úrokovým sazbám, od nichž se odvíjí pokuty z prodlení, značný. V portfoliu tedy tento segment navyšujeme, ale jen s podmínkou zajištění nemovitostí.

+ S ohledem na vysokou inflaci je reverzní hypotéka optimálním řešením pro řadu seniorů, kteří sice mají problém zvládnout rostoucí náklady na živobytí, ale nechtějí přijít o vlastní byt či dům.
+ Zajištění nemovitostí a vysoké úrokové sazby v současnosti dělají z reverzní hypotéky výnosnou a zároveň relativně velmi bezpečnou investiční příležitost s dlouhodobě stabilním výhledem.

Rozhodnutí: Reverzní hypotéky jsou zajímavou konzervativní a dlouhodobou doplňkovou investicí do portfolia. Jejich podíl proto mírně navyšujeme.

+ Pohledávky obecně jsou díky vysokým úrokovým sazbám výnosově výrazně atraktivnější než dříve, zároveň s rostoucím objemem na trhu dochází k akvizicím za příznivější ceny.
- S ohledem na nejistoty v ekonomice je investice do nezajištěných pohledávek ve srovnání se zajištěnými úvěry o něco rizikovější. Do portfolia dlouhodobě zařazujeme jen investice prostřednictvím fondů, dozorovaných IS s pravidelným oceňováním portfolií.

Rozhodnutí: Zatímco váhu zajištěných pohledávek v portfoliu navyšujeme, v případě nezajištěných pohledávek ji neměníme.

+ Po loňských propadech kvůli válce na Ukrajině a energetické krizi vstupovaly akcie do roku 2023 podhodnocené se značným potenciálem růstu.
- Akciové trhy jsou v postpandemickém období kvůli přetrvávávající nejistotě ve světové ekonomice nadále rozkolísané a analytici očekávají, že zvýšená volatilita se bude projevovat po celý rok 2023.

Rozhodnutí: Expozici vůči akciím prostřednictvím průběžných nákupů navyšujeme, volatilitu využíváme k ředění nákupních cen a jsme připraveni také postupně průběžně vybírat zisky.

+ Mezi veřejně neobchodovanými firmami se dlouhodobě objevují atraktivní příležitosti pro akvizice, které zajistí do příštích let solidní výkonnost.
+ Řada perspektivních firem vzhledem k vysokým cenám bankovního financování nyní vyhledává pro svůj další rozvoj raději spolupráci s investory. Atraktivní segmenty jsou banky, společnosti v energetice, potravinářství.

Rozhodnutí: Váhu private equity v portfoliu navyšujeme. Z našeho pohledu přináší tento segment při správném výběru konkrétních aktiv vysoký potenciál zhodnocení.

-
-

Rozhodnutí:

-
-

Rozhodnutí: