Aktuální čísla z trhu ukazují vysokou obsazenost kanceláří. Jedná se však o kontrakty negociované rok až tři dozadu, kdy tento segment vykazoval velký potenciál a kanceláře byly nedostatkovým zbožím. Předpokládáme, že tento segment dosáhl svého zenitu. Z jedné strany bude tlak na zvyšování nájmů o inflační doložky, z druhé kvůli kratší délce smluv než u logistiky a retail parků bude tlak na renegociaci podmínek, vyšší náklady na CAPEX atp.

Segment logistiky je „vítězem“ covidové a postcovidové doby. Restrikce související s COVID-19 urychlily proces, který můžeme pozorovat v západních zemích - sklady praskající ve švech, vysoká poptávka po skladovacích prostorách a jejich velký nedostatek. Toto žene ceny nájmů nahoru a díky tomu cena skladovacích prostor roste. Dá se očekávat další růst cen nájmů díky inflačním doložkám. Dobře diverzifikované portfolio nájemců může pomoci odolat i případnému poklesu poptávky, který však v krátkodobém a střednědobém horizontu neočekáváme

Retail parky (menší nákupní zóny na periferiích okresních a krajských měst) dlouho zůstávaly stran zájmu větších a institucionálních investorů. To se změnilo v posledních letech, kdy do tohoto segmentu s dlouhodobými nájemními smlouvami přicházejí různí hráči, kteří oceňují dlouhodobost a stabilitu nájemců, menší investiční náklady na jednotku oproti logistickým halám a zajímavý výnos z pronájmu. Segment prošel téměř bez ztráty kytičky i náročným covidovým obdobím, očekáváme zde růst nájmů díky inflačním doložkám a trh vnímáme jako perspektivní.

„Kupujte půdu, již se nevyrábí“, řekl Mark Twain - je to motto jednoho z fondů, jenž v posledních letech úspěšně sceluje menší územní celky do větších s cílem zvýšit hodnotu portfolia. Jedná se o poměrně úspěšnou strategii, která investorům přinesla v posledních letech značné výnosy, půda může sloužit jako protiinflační aktivum, byť korelace nebude fungovat na 100 %. S ohledem na to, že z tohoto aktiva neplynou žádné větší výnosy, které by byly vázány na inflaci, považujeme tento segment pro další období za méně perspektivní.

Obchodní centra čeká v následujícím období velká výzva. Mix negativních externích vlivů přinese tlak na snižovaní nájmů nájemcům, nájemní smlouvy v těchto centrech pak bývají podepisovány na kratší dobu, než je tomu například v logistice nebo retail parcích. Inflační doložky tak pravděpodobně nepřinesou zvýšení nájmů v takovém rozsahu, jaký předpokládáme v segmentu logistiky nebo retail parků. Na sektor bude mít velký vliv situace na trhu s energiemi, případným rizikem je další vlna COVID.

-
-

Rozhodnutí:

Nic neroste do nebe, ani ceny nových nemovitostí. Segment je pod tlakem kvůli rostoucím cenám vstupů, které nebude schopen promítnout 1:1 do ceny nemovitostí. Z trhu se díky prudkému nárůstu úrokových sazeb a meziročnímu poklesu hypotéčního trhu o více než 60 % téměř vytratila poptávka po nových rezidenčních nemovitostech, prodávat se budou spíše prémiové nemovitosti. Tento stav může trvat další 2–4 roky.

-
-

Rozhodnutí:

Zatímco trh v roce 2021 byl schopen při 0% úrokových sazbách absorbovat investorské zápůjčky pro zástavy na nemovitostech s úroky v rozmezí mezi 5–8 % p.a., díky nárůstu základní úrokové sazby ze strany ČNB na 7 % je to dnes v rozmezí 12–15 %. Éra levných peněz na nějakou dobu skončila a pro investory, kteří zhodnocují svoje prostředky formou soukromých zápůjček, je toto dobrá zpráva – výnosy jim samy od sebe z roku na rok vzrostly o více jak 50 %.

Korporátní dluhopisy nabízejí díky nárůstu úrokových sazeb atraktivní výnosy. Investoři v České republice kouzlo dluhopisů objevili a dluhopisové financování je jedna z možností, jak financovat zajímavé projekty na jedné straně a jak zhodnotit své prostředky na straně druhé. Velkou nevýhodou je však stále nezkušenost investorů a do minulého roku i absence negativních zkušeností většího rozsahu tak, aby dluhopisy nebyly zaměňovány za bezrizikové vklady. V tomto segmentu platí více než kde jinde, že je třeba pečlivě vybírat, tím spíše v dnešní době, kdy nabízené výnosy z dluhopisů jsou velmi lákavé a blíží se k 10 % p.a.

Pokud úrokové sazby rostou, cena dluhopisů klesá. Na první pohled nelogická zákonitost se projevila ve své plné kráse i letos, kdy například státní dluhopis z roku 2021 ztratil téměř 20 % své hodnoty! Z druhé strany pro ty investory, kteří tou dobou v dluhopisovém trhu nebyli, nabízí aktuálně trh o to zajímavější příležitosti. Pro ty, kteří věří, že úrokové sazby již neporostou, je teď vhodná doba pro nákup. Navíc mohou realizovat zajímavé výnosy ze zajištění, pokud jsou podkladovým aktivem cizoměnné dluhopisy. FED a ECB však sazby zvedat teprve začali…

Pokud nedojde k poklesu cen nemovitostí o více jak 20 %, dovolíme si označit tento segment trhu jako velmi perspektivní. Výnos ze zajištěných úvěrů právnickým osobám, které jsou schopny úvěr zajistit nemovitostí, se generuje z úrokových výnosů z poskytnutých úvěrů - tyto se skládají z fixní marže a úrokové sazby navázané na sazbu ČNB. Za poslední rok tak průměrná zápůjční úroková sazba vzrostla ruku v ruce se zvýšením úrokové sazby ČNB, zároveň požadavek právnických osob financovat své potřeby nepolevuje, ale naopak kvůli rostoucím cenám vstupů roste. Aktuální situace na trhu tak přinese investorům v této oblasti velmi zajímavé příležitosti.

Aktuálně podíl nesplacených (tzv. klasifikovaných) pohledávek v České republice je jeden z nejnižších v Evropě (po Německu) s podílem cca do 2 %. Pokud se však bude opakovat scénář z let 2008 -2010, lze očekávat nárůst k 10 %, což představuje desítky miliard Kč. Tento objem nebudou schopny banky efektivně spravovat a umístí jej na trh. Větší objem takových pohledávek na trhu pak vytvoří tlak na prodej s určitým diskontem a tento pak zvýší výnosy z vymáhání. Aktuálně vzrostly výnosy díky zvýšení zákonného úroku z prodlení, jenž je v ČR odvozen od základní sazby ČNB. Trh z těchto důvodů vnímáme jako velice perspektivní.

Trh reverzních hypoték v břenu 2022 hlásil nejlepší čísla v historii. V USA, VB, Japonsku a Austrálii má již delší tradici, v Evropě pak zejména ve Švédsku. V České republice tento trh teprve pomalu vzniká. Výhodou reverzní hypotéky je nízká korelace na vývoj na kapitálových trzích s vývojem cen na nemovitostním trhu. Aktuální situace na trhu úrokových sazeb pak segmentu přeje, proto jej vnímáme jako perspektivní.

Čím hůře, tím lépe. Tento trh poroste ruku v ruce s tím, jak bude narůstat objem nesplácených spotřebitelských a firemních úvěrů v bankách a nebankovních společnostech v ČR i Evropě. Do této kategorie spadají i pohledávky v oblastech: energie, služby v IT, telekomunikace, mobilní operátoři aj. Tím, jak poroste trh, se tyto pohledávky budou na trhu obchodovat s vyšším diskontem, který tak vytvoří příležitosti pro vyšší výnos. Rizikem může být hluboká a dlouhotrvající recese, v krátkodobém horizontu ale trh vnímáme jako perspektivní.

Jako na houpačce. V minulém roce all time highs, letos od začátku roku většina indexů klidně i minus 20-30 %. A to nemusí být konec. Ohlášené navyšování úrokových sazeb ze strany FED není pro akciové investory dobrá zpráva. V krátkodobém horizontu se tedy akciím raději vyhneme, ve střednědobém horizontu se rýsují zajímavé příležitosti pro spekulativní zhodnocení pro investory, kteří požadují výnos 10 % p.a. + a nevadí jim vysoká volatilita.

Private Equity projde těžkou zkouškou. Nárůst cen energií není pro tento segment investic dobrou zprávou, zejména pro fondy, které budou muset v následujících dvou letech povinně divestovat. Pokles pravděpodobně díky odložené poptávce, rozpracované výrobě a zafixovaným cenám energií do konce roku 2022 nemusí být prudký, ale bude...

-
-

Rozhodnutí:

-
-

Rozhodnutí: